跌宕起伏二十年,泰禾集团黄其森往事

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风雨罢,花也应休。

地产业陷入沉寂之后,一些事情也进入盘点时刻。

1965年出生的黄其森,在31岁时创立了泰禾集团。创立泰禾集团之前,黄其森曾经在建设银行福建分行工作了8年。

黄其森赶上了房地产大发展的好时候。

1998年,住房制度改革深入开展,全国推进了货币化分房。这一措施的推出,让经济迈出了亚洲金融危机冲击之外,也让房地产迈入了市场化的快车道。

2002年,黄其森率领团队到北京开发项目,由此开始了跌宕起伏的20年。

拥有丰富金融资源的黄其森,一步步把泰禾集团(000732.SZ)带上市,同时还挤入了地产千亿俱乐部。

建筑专业出身的黄其森,对于住宅产品尤其痴迷。泰禾集团给外界的产品标签也是高端、品质,业内也把黄其森称为“第二代豪宅教父”。

只是来到北京整整20年的时候,黄其森却步入了至暗时刻。“协助有关机关调查”的黄其森,只能够以适当的方式参与企业的运营决策。

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玩转资本

黄其森是地产圈颇为特立独行的人。

神童是他少年的IP。15岁时,黄其森考入了福州大学攻读建筑系。这位天才少年,也是福州大学土木工程学院培养的优秀人才之一。至今,土木工程学院官网上还挂着《土木人的商业神话――记1980级校友黄其森》。

黄其森的工作经历中,银行是非常重要的一段。通过在银行系统的深耕,其对银行体系的运作了如指掌。

搞房地产,懂融资又懂盖房子,无疑是一个完美的组合,恰恰这两门学问黄其森的背景统统拥有。成功学里讲,一生职业的发展,实际上就是一个逐渐增加个人可以动用资源的过程。

建筑专业的学习、银行工作经验,这些不仅为他日后经营房地产打好了基础,也给他高风险的资本运作埋下了隐患。

1996年,黄其森在福州创办泰禾集团后,先后在福州开发了天元花园、天元美树馆等楼盘。

2002年,在泰禾集团成立6周年之际,黄其森率领团队进入北京后,京城成为了泰禾集团的重地。

一家地方小房企敢于到京城练身手,不得不说是一场豪赌。或许,背后还有更多鲜为人知的故事。

只不过,到了北京,黄其森依然盯着福建市场的机会。2005年,地产市场不好的情况下,黄其森依然在福州拿下1000亩地进行储备。

自然,这一波他又赌对了。而且泰禾集团在福建的市场份额还在加速扩大,到2012年就成为了福建地产行业的龙头。

搬迁到北京之后,黄其森的金融资源也在逐步富集。2007年前后,地产企业纷纷在中国香港等地谋求上市。黄其森也筹划着上市之路。

黄其森又一次下了重注。他选中的目标公司A股上市公司福建三农,其将福州泰禾价值24.2亿元的全部股权注入福建三农,准备借壳上市。

当然,黄其森也受到了一些阻力。彼时,一些房企在香港上市也受到金融危机冲击放弃上市,内地上市也并不受监管部门待见。只是黄其森以及背后团队的能力不可小觑。

经过几年的折腾后,2010年9月30日,泰禾借壳福建三农成功上市。这也是2010年内唯一实现上市的房地产类企业,虽然是借壳上市。

上市之后,泰禾集团打造高端产品的策略也能够得到进一步的助力。

黄其森在北京主攻别墅市场,先后推出了承载有中国传统文化的院子系列高端别墅产品,其中合作开发的北科建泰禾 北京丽春湖院子以55.3亿元的成绩成为2017年度北京别墅市场、中国别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”,并占据中国别墅市场历年销冠首位。

财报显示,2014年,泰禾集团销售金额为230亿元;2016年,销售金额为400.1亿元。2017年,泰禾集团正式进入了千亿元俱乐部,销售金额高达1007亿元,同比增长达151%。

短短几年内,企业规模发生巨变,泰禾集团的扩张野心展露无遗。然而,这一切是通过一系列高杠杆拿地和收并购实现。

2017年,泰禾集团共发起了46起并购,包括现金支付方式在内共计花费约495.5亿元,这一数字已经超过了2016年的全年销售额。

其中最值得一说的是,泰禾集团花费了108.62亿元从华侨城手中接过了北京市丰台区的地王地块。如此大手笔,属于业界少有。

2017年,泰禾集团将院子系列产品扩张到了“17城31院”,2018年扩张到了“22城44院”,累计在全国29城开发了全产品系列项目90余个。

泰禾在全国的扩张异常顺利的情况下,黄其森的目标越来越高。2018年,黄其森定下了高达2000亿元的销售目标。提出目标后,泰禾股价暴涨。这引起了深交所的关注。而泰禾集团辩解称,2000亿元是董事长的愿景。

疯狂时代里很多人都有愿景或者梦想,只是少数幸运儿才会实现。2018年,泰禾集团只完成了1382.7亿元的销售额。

愿景落空,泰禾股价也在一度暴涨之后,步入漫漫“熊途”。

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债务压顶

2017年,泰禾集团销售过千亿,这是泰禾集团的高光时刻,也是分水岭。

在此之前,泰禾集团走的是稳健的高端精品路线,销售并不大,直到2016年规模也在500亿元以下。

然而,随着行业呈现涨价去库存、企业纷纷加大拿地拼命做规模的风潮袭来,泰禾集团也采取了房企惯用的高杠杆、高负债模式。

财报数据显示,2017年,泰禾集团负债合计1813.02亿元,资产负债率高达87.83%。

2018年,泰禾集团负债合计2112.47亿元,资产负债率高达86.88%。负债总额持续攀升,这一数字总额在随后几年未见明显改善。

高负债下,泰禾集团经历了全国各地攻城略地的昙花一现时刻。

2016年,泰禾集团新增土储面积204万平方米;2017年,泰禾集团新增土储面积高达792.8万平方米。不断增加的债务让这个以品质傍身的房企很快就玩不转了。

2018年以来,黄其森再没有新拍过一块地,而是将“买买买”模式快速切换为“卖卖卖”模式。

短短几年时间的扩张,泰禾集团何以走到目前这种“天地板”转换的境地?

除了宏观调控的大环境发生变动之外,黄其森在融资方面过于激进。泰禾集团非银融资来源多,有资产证券化、公司债券、资产支持票据、资管和信托等,但整体利率较高。

2018年平均融资成本高达8.52%,10%以上的信托融资也频频发生。

公开数据显示,截至2018年底,泰禾集团有息负债高达1155亿元,其中短债574.3亿元。

到了2020年,泰禾集团财务状况持续恶化。财报数据显示,2020年,泰禾集团资产总额高达2168.33亿元,负债金额高达1967.66亿元,资产负债率高达90.75%,经营现金流为-29.31亿元,净利润为-5.39亿元,负债率持续攀升。

面对如此巨额负债,黄其森也很焦虑。为此,黄其森进行了一系列长债换短债、高息换低息的融资操作。尽管如此,黄其森自身没能抵挡得住到期的债务,并与数家金融机构发生了纠纷。

面对债务到期却不能还款的黄其森,以华融为代表的金融机构不得不给黄其森进行债务展期外,自身问题重重的四川信托为代表的金融机构则将泰禾集团告上了法庭。

目前,四川信托赢了40多亿元的官司。2021年5月,渤海信托则发出公告要求泰禾集团搬出已抵押资产泰禾北京公馆。

而今,泰禾集团涉及到拖欠工程款、拖欠银行贷款、债权逾期、房屋买卖合同纠纷等众多的诉讼中。

面对接连到期的债务,泰禾集团除了口头安抚各方情绪,强调其总资产高达2431.36亿元之外,并没有拿出更好的解决办法。

泰禾集团的危机在今年进一步升级。

1月3日,福建证监局出具了对泰禾集团的警示函,认为泰禾集团存在如下违规情形:一、未及时披露项目合作终止事项;二、未及时披露并表企业减资事项及其进展;三、对外发布的货值信息依据不充分且未在指定媒体先行发布。其中第二项涉及违规转移上市公司巨额资金的嫌疑。

3月中旬,黄其森及两名财务高管相继被带走。被带走的两名高管分别是泰禾集团执行副总裁黄曦、副总裁林文华,其中黄曦分管资金部,曾在建行工作过;而林文华此前同样有建行工作背景,同样分管资金运作。

公开信息显示,黄曦是在2018年8月“临危受命”进入的泰禾集团,离职前担任建行总部投资银行部总经理一职。林文华曾任建行福建省分行福州城北支行行长。

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白衣骑士

2021年7月,泰禾集团的内刊《泰客会》上,黄其森发表了署名文章《泰禾的形势与任务》。他说,“天时地利人和皆已具备,我们开始进入上山路。”

而今看来,这是黄其森又一次“愿景”。

重大危机中,泰禾集团曾经迎来了万科这个“白衣骑士”。只是,这个时间点对于万科或者泰禾来说或许都不是最佳的姻缘。

2020年7月底,泰禾投资、公司实际控制人黄其森与海南万益管理服务有限公司(以下简称“海南万益”)于2020年7月30日签署了《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。海南万益是万科100%持股的全资子公司,转让总价约24.3亿元。

这其实也是经过一系列谈判后获得的一个重要突破,从而也让黄其森仿佛看到了曙光。万科对于这桩事情也格外上心,内部也成立了一个小组。大决策郁亮做,在一线做具体的工作的负责人则是担任过万科首席风险官的王文金。

然而,这桩交易却迟迟未能推进。2021年11月,万科也进行了澄清:公司未实际参与任何与泰禾项目相关的运营管理与开发建设。

万科未能实际参与拯救泰禾的情况下,泰禾集团也只能够自救。地产大调整的背景下,很多企业能够获得的机遇或许只有一次。

泰禾集团要自救,自然需要对外表达信心和决心。释放利好消息,自然是必要的。但是对于上市公司而言,稍不留神就会涉及违规。

2021年8月,泰禾集团发文称,公司在一二线城市拥有近4000亿元货值的土地储备。而在此之前的2019年6月,黄其森曾经表示公司有6000多亿货值的土地储备。

一系列数据也引起了监管部门的关注。今年1月3日,福建证监局出具了对泰禾集团的警示函中有一项认为,泰禾集团对外发布的货值信息依据不充分,且未在指定媒体先行发布。4月1日,深交所对泰禾集团和黄其森发出了监管函。

熬啊熬,终于泰禾集团熬到了2022年后,命运能逆转吗?

泰禾集团确实也在拼命努力。2022年初,泰禾集团先后与兴业银行、民生银行、华融资产、东方资产、长城资产等金融机构签订了协议,有的将债务展期延长,有的就债务重组问题达成一致。

然而,随着黄其森等人协助调查,一切或许将会发生更大的变化。

作为泰禾集团的灵魂人物,曾经的运气也好,机遇也罢,黄其森顺势而为,积极进取创立了一个辉煌的泰禾时代。然而,也是他在地产大调整前夕实施的扩张,让泰禾集团进入了暗夜时光。

20年前,初入北京的黄其森意气风发,他断然想不到20年后在泰禾集团格外需要他支撑的时候,突然“消失”在春光里。

作者 | MORSE姐

来源 | 摩斯地产(MorseHouse)

1 留言

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    回复
    当地时间4月5日,乌克兰总统泽连斯基在全乌克兰电视直播中表示,他与俄罗斯总统普京的会面很可能不会进行。但是泽连斯基认为,乌克兰必须同俄罗斯继续进行谈判。这类型很少见啊

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